24 apr Is een tijdelijk gebouw roerend of onroerend?
Bij de realisatie van tijdelijke gebouwen wordt met enige regelmaat gediscussieerd over de vraag of het tijdelijke gebouw onroerend is geworden. Deze discussie is relevant nu een tijdelijk gebouw dat onroerend is geworden door natrekking eigendom wordt van de grondeigenaar en waardoor de bouwer van het gebouw de eigendom .
Roerend of onroerend?
Of een tijdelijk gebouw onroerend is geworden moet beantwoord worden aan de hand van art. 3:3 BW.
Daarin is bepaald dat ‘gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken’ onroerend zijn (zie art. 3:3 lid 1 BW). Ook een tijdelijk gebouw kan duurzaam verenigd zijn met de grond in de zin van art. 3:3 BW, mits het ‘naar aard en inrichting is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven’ (zie HR 31 oktober 1997, NJ 1998/97; Portacabin). Dat het technisch gezien mogelijk is om het bouwwerk te verplaatsen, is in dat kader niet relevant.
Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw ‘naar aard en inrichting is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven’ moet worden gelet op de bedoeling van (de opdrachtgever van) de bouwer ‘voor zover deze naar buiten kenbaar is’. De subjectieve bedoeling van de bouwer is – los van de objectieve kenbaarheid daarvan – niet relevant.
Is bedoeling van de bouwer nog relevant?
De bedoeling van de bouwer om gebouwen of werken al dan niet duurzaam met de grond te verenigen is slechts relevant voor zover die bedoeling naar buiten kenbaar is ‘uit bijzonderheden van aard en inrichting van die gebouwen of werken’ (zie HR 13 mei 2005, BNB 2005, 212). Zo is de enkele (subjectieve) bedoeling van eiseres om een gebouw of bouwwerk op termijn af te breken of te demonteren niet een (naar buiten kenbare) bijzonderheid betreffende de aard en inrichting van dat gebouw of bouwwerk. Het feit dat is gekozen voor een demontabele bouwconstructie – zoals bij een tijdelijk gebouw – kan dat wel zijn.
Het feit dat een gebouw beschikt over een fundering kan juist weer een aanwijzing zijn dat een gebouw bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, maar ook dat enkele gegeven is niet beslissend. Ook het feit dat een tijdelijk gebouw is aangesloten op de nutsvoorzieningen kan een dergelijke aanwijzing zijn.
Tijdelijk schoolgebouw onroerend?
In een uitspraak van 25 januari 2017 van de Rechtbank Oost-Brabant ging het om de vraag of een tijdelijk schoolgebouw onroerend was. In die zaak kende de rechtbank geen beslissende betekenis toe aan het feit dat het betreffende schoolgebouw aangesloten was op de nutsvoorzieningen, nu die aansluiting noodzakelijk was om als schoolgebouw te kunnen functioneren. Dit is dan ook geen naar buiten kenbare bijzonderheid van aard en inrichting van het gebouw waaruit de bedoeling van de bouwer kan worden afgeleid om het gebouw duurzaam met de grond te verenigen.
Indien een gebouw zowel visueel als functioneel een geheel vormt met de overige delen van het (gebouwen)complex waarvan het onderdeel uitmaakt, dan kan ook dat een aanwijzing zijn dat het bedoeld is om duurzaam ter plaatse te blijven. Indien het echter gaat om een gebouw dat geheel los staat van de omliggende gebouwen van het complex waarvan het deel uitmaakt of dat bestaat uit gestapelde (bouw)keten die gemakkelijk demonteerbaar zijn, dan zijn dat aanwijzingen dat het gebouw niet naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. In dat kader is interessant dat in de parlementaire geschiedenis ook is bepaald dat (bouw)keten (directieketen) in de praktijk niet (snel) als onroerend (zullen en moeten) worden beschouwd (zie Parl. Gesch. 3, (MvA II), p. 69).
Beter voorkomen, dan genezen
Bij de plaatsing van een tijdelijk gebouw is het voor de eigenaar daarvan gezien het voorgaande van groot belang dat deze nagaat of er een risico bestaat dat het gebouw na plaatsing zal worden aangemerkt als onroerend. Is dat namelijk het geval, dan zal hij – zonder nadere actie – de eigendom daarvan verliezen aan de grondeigenaar. Het is echter mogelijk om dit te voorkomen. Neem over de mogelijkheden daarvoor contact op met Daan Smits op daan@brisklegal.nl of op 06-23360648.