03 jun Kan een huurder de exploitatie in het gehuurde staken vanwege financiële problemen als hij een exploitatieverplichting heeft?

Deze vraag moest de voorzieningenrechter te Rotterdam beantwoorden. In zijn uitspraak van 6 januari 2016 oordeelt de voorzieningenrechter dat dit in dit geval  mocht en wijst de vordering van de verhuurder tot nakoming van de op huurder rustende exploitatieverplichting af.

De voorzieningenrechter oordeelt in dit geval dat nakoming van huurder niet gevergd kon worden, aangezien hij – mede als gevolg van de leegstand in het winkelcentrum – in financiële problemen verkeert waardoor huurder onmogelijk aan de exploitatieverplichting kan voldoen. De kantonrechter verwijst daarbij naar HR 21 mei 1976, NJ 1977/73, waarin de Hoge Raad  oordeelde dat een vordering tot nakoming in het algemeen moet afstuiten op de onmogelijkheid voor de schuldenaar om de verbintenis na te komen.

De voorzieningenrechter wijst ook de gevorderde contractuele boetes in verband met de niet-nakoming van de exploitatieverplichting af, maar het is de vraag of dit laatste terecht is nu het boetebeding in de huurovereenkomst mede als doel heeft om de schade die verhuurder lijdt als gevolg van een schending van de exploitatieverplichting te fixeren, zodat de gevorderde boetes ook als schadevergoeding aangemerkt kunnen worden en op die grond toegewezen kunnen worden. In voornoemd arrest van de Hoge Raad bepaalde de Hoge Raad namelijk dat indien nakoming onmogelijk is een daartoe strekkende vordering daarop afstuit, maar  dat dit het recht op schadevergoeding door de schuldenaar (in dit geval huurder) onverlet laat.

Zie in dat kader de door mij geschreven noot (‘wenk’) onder deze uitspraak in het tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht:

Wenk:

In huurovereenkomsten met betrekking tot winkelruimte – zoals in het onderhavige geval – en kantoorruimte of de toepasselijke algemene (ROZ-)voorwaarden, is veelal een exploitatieverplichting voor de huurder opgenomen. In dat geval is een huurder in beginsel verplicht het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken conform bestemming. Doet een huurder dat niet, dan kan een verhuurder nakoming verlangen van de exploitatieverplichting. Uitgangspunt is immers dat afspraken moeten worden nagekomen (‘pacta sunt servanda’).

De verhuurder heeft bij de nakoming van een exploitatieverplichting in de regel een groot belang (zie r.o. 4.3). Des te meer als de verhuurder – zoals in dit geval – in de directe nabijheid van het gehuurde andere winkels of kantoren verhuurt. Met name in winkelcentra heeft een verhuurder belang bij een exploitatie door huurders, aangezien leegstand leidt tot minder loop en (daarmee) tot meer leegstand. De voorzieningenrechter oordeelt in dit geval dat nakoming van huurder niet gevergd kon worden, aangezien huurder – mede als gevolg van de leegstand in het winkelcentrum – in financiële problemen verkeert waardoor huurder onmogelijk aan de exploitatieverplichting kan voldoen.

De voorzieningenrechter wijst de vordering van verhuurder tot nakoming van de exploitatieverplichting om die reden af. In dat kader verwijst de kantonrechter naar HR 21 mei 1976, NJ 1977/73. Daarin oordeelde de Hoge Raad dat een vordering tot nakoming in het algemeen moet afstuiten op de onmogelijkheid voor de schuldenaar om de verbintenis na te komen. Met die situatie moet volgens de Hoge Raad op een lijn worden gesteld het geval dat de schuldenaar wel zou kunnen voldoen, maar slechts ‘door het brengen van offers die, alle omstandigheden in aanmerking genomen, in redelijkheid niet van hem kunnen worden gevergd’ (de relatieve onmogelijkheid).

Indien nakoming onmogelijk is, stuit een daartoe strekkende vordering daarop af. Dit laat het recht op vergoeding van de schade die het gevolg is van de niet-nakoming door de schuldenaar (in dit geval huurder) echter onverlet (zie HR 21 mei 1976, NJ1977/73).

De voorzieningenrechter wijst in dit geval ook de gevorderde contractuele boetes in verband met de niet-nakoming van de exploitatieverplichting af. De reden daarvoor is dat hij de vordering tot nakoming van de exploitatieverplichting heeft afgewezen (zie r.o. 4.5 laatste zin: ‘daarom’).

Uit laatstgenoemd arrest van de Hoge Raad volgt echter dat indien de vordering tot nakoming van een verplichting afstuit op de onmogelijkheid om aan die verplichting te voldoen, de schuldeiser (in dit geval de verhuurder) onverkort recht heeft op vergoeding van de schade die het gevolg is van de niet-nakoming door de schuldenaar. Nu het boetebeding uit art. 9.4.2 van de huurovereenkomst specifiek betrekking lijkt te hebben op overtreding van de exploitatieverplichting van de huurder (uit art. 9.4.1) en een boetebeding mede als doel heeft om de schade die verhuurder lijdt als gevolg van een schending van de exploitatieverplichting te fixeren, hadden de gevorderde boetes als schadevergoeding aangemerkt kunnen worden en op die grond toegewezen kunnen worden. Daarnaast blijft de vraag of de verhuurder een spoedeisend belang heeft bij schadevergoeding nog onbeantwoord.