Kan een makelaar een overeenkomst tot stand brengen namens de verkoper? | BRISK LEGAL
16139
post-template-default,single,single-post,postid-16139,single-format-standard,ajax_fade,page_not_loaded,,qode-title-hidden,footer_responsive_adv,hide_top_bar_on_mobile_header,qode-child-theme-ver-1.0.0,qode-theme-ver-11.0,qode-theme-bridge,wpb-js-composer js-comp-ver-5.1.1,vc_responsive

Kan een makelaar een overeenkomst tot stand brengen namens de verkoper?

Bij de verkoop van woningen spelen makelaars een belangrijke rol. Zo verloopt alle communicatie met de koper meestal via de (verkopend) makelaar. De makelaar is echter alleen boodschapper (bode) van de verkoper en hij kan in beginsel dan ook geen koopovereenkomst tot stand brengen namens de verkoper.

In de praktijk leidt dit nogal eens tot discussies over de vraag of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen verkoper en koper of niet.

Totstandkoming koopovereenkomst en schriftelijkheidseis

Overeenkomsten komen tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (art. 6:217 BW). Overeenkomsten kunnen in beginsel ook mondeling tot stand komen. Uitzondering hierop vormen koopovereenkomsten met betrekking tot een woning (‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak of een bestanddeel daarvan’) door een consument-koper (‘een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf’). Die kunnen op grond van art. 7:2 lid 1 BW alleen schriftelijk worden aangegaan.

Is niet voldaan aan dit (vorm)vereiste, zoals bij een e-mailwisseling (zie Rb. Leeuwarden (vzr.) 29 juni 2006, NJF 2006/542), dan leidt dat tot nietigheid van de koop (ex art. 3:39 BW). De koper van een woning kan slechts worden aangemerkt als consument als hij bij de koop in het geheel niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (vgl. HvJ EG 20 januari 2005, C-464/01, ECLI:EU:C:2005:32). Is de koper voornemens de onroerende zaak gedeeltelijk te gaan gebruiken ten behoeve van zijn beroep of bedrijf dan geldt het schriftelijkheidsvereiste dus niet. Is de koper geen consument, dan kan een koopovereenkomst dus ook mondeling tot stand komen door aanbod en aanvaarding.

Kan de makelaar namens verkoper aanvaarden?

De aanvaarding van een aanbod kan in beginsel niet plaatsvinden door de (verkopend) makelaar. De makelaar is namelijk volgens vaste jurisprudentie slechts een bode van zijn opdrachtgever (zie HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284). De opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de (aan- of) verkoop van een onroerende zaak houdt in beginsel geen volmacht in tot het sluiten van een koopovereenkomst en daarmee wordt evenmin de schijn van bevoegdheid daartoe gewekt. Daarvoor zijn andere bijkomende feiten en omstandigheden noodzakelijk, zoals mededelingen over de rechtsverhouding tussen de opdrachtgever en de makelaar, de inhoud van de bemiddelingsovereenkomst of uitlatingen van de opdrachtgever (zie Hof Arnhem-Leeuwarden 1 november 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:8766).

Ontbreken die feiten en omstandigheden, dan geldt de makelaar slechts als een bode die niet meer doet dan het overbrengen van de verklaring van zijn opdrachtgever. Daarmee brengt de makelaar zelf geen rechtshandeling tot stand. Is er, naast de verklaring van de makelaar, echter sprake van aanvullende feiten en omstandigheden waaruit de aanvaarding van de verkoper zelf blijkt, dan komt alsnog een (koop)overeenkomst tussen partijen tot stand. Het bewijs daarvan zal geleverd moeten worden door de koper.

Bescherming koper?

Mogelijk kan de koper de hiervoor bedoelde bewijslevering voorkomen door een expliciet beroep te doen op art. 3:37 lid 4 BW. Daarin is namelijk bepaald dat ‘[w]anneer een door de afzender daartoe aangewezen persoon (of middel) een tot een ander gerichte verklaring onjuist heeft overgebracht, (…) het ter kennis van de ontvanger gekomene als de verklaring van de afzender [geldt], tenzij de gevolgde wijze van overbrenging door de ontvanger was bepaald’.

Indien een verkoper een makelaar aanwijst om zijn verklaring (‘het bod is niet geaccepteerd’) over te brengen, blijft de onjuiste overbrenging van de verklaring van de verkoper (‘het bod is geaccepteerd’) voor rekening van de verkoper. Indien de koper niet hoefde te twijfelen aan de door de verkopend makelaar overgebrachte acceptatie van het bod door de verkoper, dan kan de verkoper zich er jegens de koper niet op beroepen dat hij het bod nooit heeft willen accepteren (en zijn verklaring dus niet overeenstemde met zijn wil). In dat geval geniet de koper op grond van art. 3:35 BW (vertrouwens)bescherming.

Heb je een discussie aan de hand over de vraag of de makelaar een koopovereenkomst tot stand heeft gebracht of – beter nog – wil je die voorkomen, neem dan contact met ons op.

In het tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht verscheen eerder een noot (‘wenk’) van mijn hand over een uitspraak waarin de vraag aan de orde was of de verkopend makelaar een (tegen)aanbod van de koper had aanvaard namens de verkoper (RVR 2017.81 Overeenkomst. Bewijsopdracht heeft makelaar als bode de wil van verkoper overgebracht).

 

Tags: