02 nov Moet het gehuurde bij het einde van de huur ook echt in goede staat zijn teruggebracht of mag dit ook later?

Moet het gehuurde bij het einde van de huur ook echt in goede staat zijn teruggebracht of mag dit ook later?

Ja, dat moet en, nee, dat mag niet. Zo bevestigt het Gerechtshof Den Haag in zijn arrest van 3 mei 2016. De verplichting om de gehuurde zaak in goede staat te brengen bij het einde van de huur (de opleveringsplicht) kan namelijk naar zijn aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en de zaak teruggegeven moet worden. De Hoge Raad maakte dit reeds uit in zijn arrest van 27 november 1998 (NJ 1999, 380; Van der Meer/Beter Wonen).

Zie over (onder meer) de opleveringsplicht mijn artikel in het tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht (RVR 2016/100):

Samenvatting

Huurder en verhuurder zijn in 2005 een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot een bedrijfsruimte in een kantoorgebouw. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 maart 2005 en lopende tot 1 maart 2010.

Huurder heeft de huurovereenkomst op 5 februari 2009 opgezegd tegen 28 februari 2010. Verhuurder stelde zich op het standpunt dat deze opzegging niet rechtsgeldig had plaatsgevonden en dat de huurovereenkomst als gevolg daarvan met vijf jaar was verlengd. De kantonrechter heeft dit standpunt verworpen en bij vonnis van 25 november 2011 geoordeeld dat de opzegging wel rechtsgeldig heeft plaatsgevonden en dat de huurovereenkomst daardoor is geëindigd per 1 maart 2010.

Verhuurder stelt vervolgens dat huurder tekort is geschoten in de nakoming van haar opleveringsverplichting en gaat over tot dagvaarding. Verhuurder vordert huurder te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.069.994,49 met rente, bestaande uit huurpenningen en vergoeding voor leveringen en diensten tijdens de periode van herstelwerkzaamheden, kosten van de herstelwerkzaamheden, contractuele boete, contractuele rente en buitengerechtelijke kosten.

De kantonrechter oordeelt dat:

(i.) als er al kan worden gesproken van vertraging in de oplevering, huurder niet tekort is geschoten in de nakoming van zijn opleveringsverplichting, nu niet is komen vast te staan dat de vertraging door toedoen van huurder is veroorzaakt;

(ii.) verhuurder geen recht heeft op betaling van huur en servicekosten over de tijd die met herstel is gemoeid, omdat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is gezien de discussie van partijen over de einddatum van de huurovereenkomst;

(iii.) verhuurder geen recht heeft op de gevorderde contractuele boete en contractuele rente, nu niet is gebleken dat huurder zich niet heeft gehouden aan de in de huurovereenkomst en algemene bepalingen opgenomen voorschriften en hij daaromtrent ook niet in gebreke is gesteld;

(iv.) huurder niet in verzuim is ter zake van de herstelwerkzaamheden, nu niet duidelijk is geweest wanneer de huurovereenkomst ten einde liep en verhuurder aan huurder geen duidelijke termijn voor nakoming heeft gesteld, en;

(v.) huurder wel gehouden is om aan verhuurder een bedrag van € 7.190,75 aan herstelkosten te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente. De proceskosten zijn gecompenseerd.

Hof: Het hof bekrachtigt het oordeel van de kantonrechter.

Wenk

Ingevolge art. 7:224 lid 1 BW is een huurder bij het einde van de huur verplicht het gehuurde terug te geven aan de verhuurder (de teruggaveplicht). Laat de huurder dit na en houdt hij het gehuurde onrechtmatig onder zich, dan heeft de verhuurder over de tijd dat hij het gehuurde mist recht op een vergoeding gelijk aan tenminste de laatst verschuldigde huurprijs (art. 7:225 BW). Is zijn schade hoger dan die vergoeding, dan heeft hij ook recht op het meerdere.

In art. 7:224 lid 2 BW is bepaald in welke staat de huurder het gehuurde bij het einde van de huur moet teruggeven (de opleveringsplicht). Deze opleveringsplicht is volgens de Hoge Raad (HR 27 november 1998, NJ 1999, 380; Van der Meer/Beter Wonen) een verplichting die naar zijn aard slechts kan worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Is huurder de op hem rustende opleveringsplicht op dat tijdstip niet nagekomen, dan verkeert hij van rechtswege in verzuim. Hiervoor is geen ingebrekestelling vereist.

Indien de huurder in verzuim is met betrekking tot de opleveringsplicht, maar hij wel voldaan heeft aan zijn teruggaveplicht, dan geldt art. 7:225 BW niet. Dat betekent niet dat de huurder niet voor dezelfde schade aansprakelijk kan zijn. In dat geval geldt enkel de gefixeerde minimum schadevergoeding uit art. 7:225 BW niet.

De meest toegepaste (sets) algemene bepalingen (de ROZ-bepalingen) bepalen echter dat de huurder over de periode vanaf het einde van de huur tot aan het moment dat hij het gehuurde correct heeft opgeleverd een gefixeerde minimum schadevergoeding verschuldigd is ter hoogte van de laatst verschuldigde huurprijs en servicekosten. Zo ook de in dit geval toepasselijke algemene bepalingen (de ROZ-bepalingen kantoorruimte, versie juli 2003; artikel 10.8).

In het onderhavige geval is de huurovereenkomst op 1 maart 2010 geëindigd. Huurder had het gehuurde dus uiterlijk op die datum leeg en ontruimd en in de overeengekomen staat moeten opleveren. Dit had huurder niet gedaan, waardoor hij ten aanzien van de opleveringsplicht van rechtswege in verzuim verkeerde. Daarvoor was het – anders dan huurder betoogde – niet nodig dat verhuurder huurder een duidelijke termijn stelde om de opleveringsplicht na te komen of dat partijen het eens waren over de einddatum van de huurovereenkomst.

De vraag was vervolgens of het aan huurder kon worden toegerekend dat hij op 1 maart 2010 nog niet aan zijn opleveringsplicht had voldaan. Het hof beantwoordt die vraag – in navolging van de kantonrechter – ontkennend. Huurder had om tijdig te kunnen voldoen aan de opleveringsplicht de medewerking van de verhuurder nodig en die heeft verhuurder geweigerd. Ondanks herhaalde verzoeken daartoe weigerde de verhuurder om mee te werken aan de op grond van art. 10.5 van de algemene bepalingen noodzakelijke (voor)inspectie.

Het Hof oordeelt voorts dat ook de vertraging in bepaalde opleveringswerkzaamheden (het dichtmaken van de trapsparingen) niet aan huurder kan worden toegerekend, aangezien huurder niet wist dat hij ook die werkzaamheden moest uitvoeren nu de verhuurder in eerste instantie had aangegeven dat hij deze zelf wilde uitvoeren.

Het hof oordeelt dan ook dat noch sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de huurder, noch van onrechtmatig handelen van de huurder. Het hof wijst de door de verhuurder gevorderde schadevergoeding (op grond van art. 7:225 BW) en de gevorderde contractuele rente en boete af.

Met betrekking tot de door de verhuurder gevorderde herstelkosten komt het hof niet tot een ander oordeel dan de kantonrechter. Daarbij oordeelt het hof dat het (voor)inspectierapport doorslaggevend is bij de bepaling van de hoogte daarvan. Indien de verhuurder meent dat de huurder nog meer opleveringswerkzaamheden had moeten uitvoeren dan in het voorinspectierapport beschreven of dat bepaalde opleveringswerkzaamheden niet correct waren uitgevoerd, dan had de verhuurder daarvoor een ingebrekestelling moeten doen uitgaan, nu daarvoor geen fatale termijn geldt. In het onderhavige geval is gesteld noch gebleken dat verhuurder huurder daarvoor in gebreke heeft gesteld.