06 feb De verkrijging van de eigendom van onroerende zaken door verjaring

Onroerende zaken kunnen niet alleen eigendom worden van iemand doordat de eigendom daarvan aan hem wordt overgedragen , maar ook door verjaring. Daarvan is sprake indien iemand een onroerende zaak (meestal een stuk grond) gedurende een periode van 10 of 20 jaar onafgebroken in bezit heeft. De periode is 10 jaar voor de bezitter te goeder trouw (de bezitter die zich redelijkerwijs als rechthebbende mocht beschouwen) en 20 jaar voor de bezitter te kwader trouw (de bezitter die zich niet redelijkerwijs als rechthebbende mocht beschouwen).

niet snel sprake van goede trouw

Bij onroerende zaken zal een bezitter niet snel te goeder trouw zijn. Daarvan zal in beginsel alleen sprake zijn als er sprake is van een (voor de bezitter onkenbaar gebrek) in de leveringsakte. In mijn praktijk heb ik een keer zo’n geval aan de hand gehad. Daarin ging het om de koper van een perceel grond met een nog te realiseren bedrijfspand op een nieuw bedrijventerrein. De koper kreeg een pand opgeleverd met een bestraat buitenterrein en parkeerplaatsen en – naar achteraf bleek – behoorde de grond onder de parkeerplaatsen  niet tot het gekochte perceel. Dit was voor de koper echter niet kenbaar (het betrof een nieuw bedrijventerrein), zodat hij ervan uitging dat ook de grond onder de parkeerplaatsen zijn eigendom was. De rechtbank ging mee in het door de koper gedane beroep op verjaring.

bezit

Zoals hiervoor zal sprake moeten zijn van een (onafgebroken) bezit. Maar wanneer is daarvan sprake?

Bezit is volgens de wet ‘het houden van een goed voor zichzelf’. Daarvan is sprake indien iemand de feitelijke macht over dat goed uitoefent, hetzij direct (onmiddellijk houden) hetzij door een ander (middellijk houden). Degene die een goed houdt voor zichzelf (lees: bezit), hoeft echter niet de rechthebbende tot dat goed te zijn. Recht (eigendom) en feitelijke macht (bezit) kunnen gescheiden zijn.

Pas als het naar buiten toe – meer in het bijzonder: naar de eigenaar toe – kenbaar is dat de bezitter (met uitsluiting van de rechthebbende) een eigendomsaanspraak op de onroerende zaak pretendeert, is er sprake van bezit. Het enkele (onrechtmatige) gebruik van een stuk grond van een ander levert dan ook onvoldoende grond op om van bezit te spreken. Dit gebruik kan immers ook plaatsvinden op grond van een overeenkomst met de eigenaar of op grond van een gedogen door de eigenaar.

Bij onroerende zaken kan pas gesproken worden van inbezitneming (en daarmee van bezit) wanneer de machtsuitoefening van de inbezitnemer die van de oorspronkelijke bezitter (de eigenaar) naar verkeersopvatting geheel teniet doet en de oorspronkelijke bezitter geen macht over het goed behoudt.

inbezitnemer te kwader trouw nog niet ‘safe’ na 20 jaar

De inbezitnemer te kwader trouw die na 20 jaar onafgebroken bezit van een onroerende zaak de eigenaar is geworden van die onroerende zaak, is nog niet zeker dat hij ook eigenaar zal blijven daarvan. De oude eigenaar heeft nadat hij de eigendom door verjaring is kwijtgeraakt namelijk nog (maximaal) 20 jaar de tijd om op grond van onrechtmatige daad te vorderen dat de onroerende zaak aan hem wordt teruggeleverd (bij wege van schadevergoeding in natura). Dus feitelijk is de inbezitnemer ter kwader trouw (of zijn rechtsopvolger) er pas 40 jaar na het moment van (eerste) inbezitneming van een onroerende zaak zeker van dat de onroerende zaak ook zijn eigendom zal blijven.

In het tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht verscheen eerder een noot (‘wenk’) van mijn hand over een uitspraak waarin de vraag aan de orde was of de eigenaren van een hotel door verjaring eigenaar geworden waren van een stuk gemeentegrond onder een met bouwvergunning gebouwde hotelserre (RVR 2017.114 Zijn de voorheen economisch eigenaren van een hotel door verjaring eigendom geworden van een stuk gemeentegrond)